任意売却のメリット
① 市場価格で売却ができる
競売での換価より高価で売却できる可能性が高いため競売と比較して残債務を軽減する効果が大きくなります。
② 協議により引っ越し費用を売却代金から控除してもらえる可能性がある。
売却代金の中から、引っ越し費用等にかかる費用の一部を控除することができる可能性があります。
③ 周囲に経済事情を知られずに売却可能。
一般的な不動産売却なので、経済事情を近隣に知られずにすみます。
④ 契約時期や引っ越し時期が相談可能。
契約時期や引っ越し時期などについて相談することができます。
⑤ 残債務の返済について相談可能。
売却後、残債務の返済方法について、生活に負担のない返済計画が可能です。
⑥ 持ち出し金が不要
仲介手数料など持ち出し費用を負担しないで済む可能性があります。
任意売却のデメリット
① 住宅ローン滞納3ヶ月以上で信用情報機関に掲載される可能性がある。
任意売却に限ったデメリットではありませんが、住宅ローンを長期間滞納した場合は、信用情報機関に登録される可能性があります。信用情報機関に登録されてしまうと一定期間金融機関からの借入ができなくなるなどの影響があります。これは競売の場合も同じです。
② 連帯保証人などの同意が必要
住宅ローンに連帯保証人が存在する場合は、連帯保証人から任意売却に対する同意をもらうことが必要になります。任意売却がしたくても、連帯保証人に連絡が取れない、あるいは同意が得られないといった場合は任意売却をすることができない可能性があります。
競売の場合は、裁判所が強制的に不動産売却を行うため、連帯保証人などからの同意は必要ありませんが、競売によって連帯保証人の義務が免除されるわけではありません。また競売も残債は残ってしまい、債務者が自己破産をした場合は、連帯保証人が責任を負わなければなりません。
③ 売買価格を債務者の求める金額の差が大きいと折り合いがつかないことがある。
任意売却は、市場価格に近い金額で販売を行いますが、残債と市場価格の開きが大きい場合、債務者から任意売却への同意が得られないことがあります。
④ 任意売却をどこに頼めばよいかわかりにくい。
任意売却は、通常の不動産取引の知識に加えて、法律知識や実務経験が必要となります。しかし任意売却に関するガイドライン等はなく誰でも「任意売却の経験豊富」などと名乗ることができます。そのために、中にはモラルの低い悪徳業者もいるというのが現状です。
競売のデメリット
①競売申立て費用(約60万円)が債務残高に加算されるだけでなく、近隣に経済事情をしられてしまう可能性があることです。
※配当要求終期の広告がなされると住所が記載されるので、
(ダイレクトメール1日10社以上入ったり、直接訪問があったり)
近隣に知られる可能性が高くなります。
②退去時期は、落札者の意向によって決まります。
③落札者から引っ越し費用を負担してもらえない可能性があり、その場合は引っ越し費用を自分自身で用意しなければなりません。
④売却日は裁判所で強制的に決められてしまい、引っ越し時期は落札決定から1ヶ月以内が一般的で、それ以上引き延ばすと強制執行になってしまう可能性があります。
滞納から競売までの流れ
① 滞納開始
↓ (約6ヶ月)
② 起源の利益の喪失
↓ (1〜2ヶ月)
③ 代位弁済
↓ (1〜2ヶ月)
④ 競売の申し立て (保証会社又は債権回収会社「サービサー」からの申し立て)
↓ (1週間〜1ヶ月)
⑤ 競売開始決定
↓ (1〜2ヶ月)
⑥ 裁判所の執行官等による物件調査
↓ (1〜2ヶ月)
⑦ 裁判所において競売情報が広告(公開)される
↓ (2〜3ヶ月)
⑧ 3点セット(物件明細書、現況調査報告書、評価書)が当事者代理弁護士へ公開される
↓ (2〜3ヶ月)
⑨ 入札閲覧開始(3点セットが一般に公開される)
↓ (2週間)
⑩ 期間入札開始
↓ (1週間)
⑪ 期間入札終了
↓
⑫ 開札・落札決定
※任意売却の期間(③配当要求終期の広告〜⑫開札の前日まで約3〜6ヶ月間となります。)
【配当要求終期の広告】
配当要求周期の広告とは、競売の申立をすると、数日で裁判所は差押登記をします。
そしてその物件目録を公告し、競売申立債権者以外にも債権がある債権者に対し、執行裁判所に債権を有する旨を申し出てくださいという制度です。
執行裁判所は、競売の申立が行われた際には、配当要求の終期を定め、公告することが義務付けられています。配当要求終期が広告された後、裁判所や各物件によって異なりますが、平均して3〜6ヶ月後に開札となります。この配当要求終期の広告後、多くは競売になりますが、債務者と債権者の間で任意売却の交渉が成立し取り下げられる事も多くなってきています。
【債権者側からの取り下げ】
申立債権者は競売開始決定がされた後でも、売却が実施されて代金が納付されるまではいつでも申立を取り下げることができます。ただし執行官による最高価買受申出人の決定がされた後の取り下げについては原則として最高価買受申出人又は買受け及び次順位買受申出人の同意を必要とします。確実に取り下げるためには、申立債権者は開札日の前日までに執行裁判所に対し取下げ書を提出する必要があります。買受人が代金を納付した後は、申立ての取下げはできません。申立てを取り下げるためには事件番号、当事者、目的不動産を記載し、申立てを取り下げる旨を明言した取下げ書を執行裁判所受付窓口に提出しなければなりません。
【期限の利益、期限の利益の喪失(期失)】
法律行為に付された始期又は終期のことを期限といいます。例えば債務を負う契約を締結したとき、その履行の期限を定めれば、その時点までは債務を履行する義務はありません。このような期限を定めたことによる権利義務に関する効果を期限の利益といいます。一般的に債務者の立場から見れば利益となります。一方債務の担保を損傷したりすれば、期限の利益は喪失します。またほとんどの金銭消費貸借契約には「期限の利益の喪失」を定める条項があり、例えば決められた期限までに返済が間に合わない場合には、期限の利益がなくなったものとして借金の残額を一括で支払う(金額一括返済)という特約が付されています。住宅ローンの場合、金融機関により異なりますが3〜6ヶ月返済が遅れると期限の利益を喪失します。期限の利益を喪失した後に、滞納分を用意して銀行に返済しても期限の利益は復活しませんので注意が必要です。
「期限の利益の喪失」
○借入金を将来ある時点までの期間で分割返済できる権利を失うこと。
○金銭消費貸借契約書において約定している期間を超えて返済が滞納された場合。
○自己破産に代表される債務整理手続きの申請を行った場合。
○自己の使用目的の住宅として住宅ローンを組み購入した物件を債権者に無断で第三者に貸して収入を得ていた場合。
○債権者に事前の通知を行うことなく建物の解体を行なった場合。
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